향후 5년간 10% CAGR로 배당금을 늘릴 수 있는 고수익 포트폴리오

향후 5년간 10% CAGR로 배당금을 늘릴 수 있는 고수익 포트폴리오

 

게티 이미지를 통해 William_Potter/아이스톡

 

웨인 그레츠키는 유명한 말했다 :

"퍽이 어디로 가고 있는지 스케이트, 어디에 있었는지"

나는 하키를 한 번도 해본 적이 없지만, 어떤 종류의 위대함에서 배울 수있는 무언가가있다. 웨인 그레츠키의 현명한 말은 하키에 관한 것이 아니라 어떤 징계에도 적용됩니다. 우리는 투자에 유사한 접근 방식을 사용하는 것이 필수적입니다.

당신이 성장을 원한다면, 어떤 주식이 미래에 최고성장할 지, 과거가 아닌

 

배당금 증가를 원한다면 미래의 배당 성장을 가능하게 할 근본적인 동인을 살펴보십시오.

최고의 배당 성장 주식은 25년 연속 배당금을 성장시킨 주식이 아닙니다. 퍽이 있었던 곳입니다. 나는 퍽이 가는 곳이되고 싶다.

2CHYP 5주년을 맞이합니다.

7월 1일

^세인트

2016년 2CHYP(2) 거래를 시작했습니다.

^nd

시장 자본 높은 수익률 포트폴리오) 그리고 지금 5 년 마크를 명중했다. 그것은 지금까지 아주 잘 갔다, 나는 이것을 짧게 검토할 것입니다, 그러나 이 문서의 대부분은 우리가 앞으로 5 년 동안 잘 수행할 계획 방법에 관하여 일 것입니다. 구체적으로는 향후 5년간 배당소득을 매년 10% 늘릴 계획입니다.

6/30/21 현재 연간 배당금 수입은 $7,688였으며, 징계 된 투자로 우리는 그 숫자를 6/30/26 (10 % CAGR)까지 적어도 $ 12,377로 얻을 계획입니다. 이를 염두에 두고, 우리가 어디에 있었고 어디로 가고 있는지 살펴보겠습니다.

2CHYP의 역사

세계가 패시브 인덱스 기반 투자로 전환하면서, 우리는 적극적인 관리가 여전히 자리를 차지하고 있음을 증명하기 시작했습니다. 이 모든 수동 적인 투자는 실제로 적극적인 관리의 기회를 향상시키는 실질적인 잘못된 가격을 만든다는 것이 우리의 믿음입니다. 성능 저하를 목표로 투명성을 극대화하기 위해 7/1/16에 $100,000로 포트폴리오를 시작했으며 언제든지 자본을 추가하거나 철회하지 않았습니다. 이를 통해 $159,268의 6/30/21 값이 시작 이후 59.27%의 수익률이기 때문에 수익을 매우 쉽게 계산할 수 있습니다.

이는 REIT 지수와 35.72% 회복된 MSCI 미국 REIT 지수와 같은 기간 동안 45.98%로 돌아오는 SNL 미국 REIT 지수와 비교됩니다.

포트폴리오/인덱스	1년 총 수익률(7/1/20 - 6/30/21)	시작 부터 총 수익 (7/1/16 - 6/30/21)
SNL 미국 REIT 지수	34.67%	45.98%
MSCI 미국 REIT 지수 (RMS)	29.86%	35.72%
2CHYP	50.63%	59.27%

출처: 인터랙티브 브로커 및 SNL 금융. 중요한 메모 및 공개 참조

우리는 어떻게 했는가?

음, 공정 가치 이하의 주식 거래는 공정 가치에 도달 할 때까지 시장보다 빠르게 상승하는 경향이있을 것입니다. 따라서, 우리의 접근 방식은 매우 간단합니다 - 지속적으로 각각 개별적으로 공정 가치보다 잘 거래되는 주식의 다양한 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 우리가 공정가치에 대해 옳다면, 주식을 공정가치로 끌어올리는 일종의 중력이 있을 것입니다. 이 방법은 홈런보다는 많은 싱글과 복식의 결과.

출처: 인터랙티브 브로커

 

우리는 실수를 계속할 것입니다. 그것은 타율에 관한 것이고 숙제를함으로써 우리는 미스보다 더 많은 안타를 쳤습니다.

우리의 투자 과정은 동일하게 유지되지만, 보유는 미래에 맞게 조정되고 새로운 정보가 밝혀짐에 따라 지속적으로 업데이트됩니다. 이를 염두에 두고 3분기로 향하는 포트폴리오는 다음과 같습니다.

2CHYP 포트폴리오 6/30/21

출처: SNL 금융 및 회사 서류의 데이터

각 포지션은 개별 주식으로 간주되며 포트폴리오에 적합합니다. 매 번 매월 포트폴리오 검토에서와 마찬가지로 각 포지션의 투자 에 대해 논의하지만 먼저 포트폴리오를 더 매크로 수준으로 논의하고 싶습니다.

인덱스에 비해 3가지 주요 이점이 있다고 생각합니다.

1. 산업, 토지, 제조 주택 및 섬유에 과체중과 성장 영역에 더 많은 노출.
2. 호텔, 사무실 및 쇼핑몰에서 0 중량 또는 저체중으로 손상된 부문에 대한 노출이 적습니다.
3. 실질적으로 더 매력적인 평가.

2CHYP는 REIT 지수의 26.42X와 비교하여 15.2배의 포트폴리오 P/FFO를 보유하고 있습니다.

이를 통해 2.80%에 비해 4.88%의 배당수익률을 지급할 수 있으며, 여전히 지수보다 낮은 지급률을 유지할 수 있습니다. 전반적인 아이디어는 저렴 한 더 나은 부동산을 소유 하는 것입니다.

따라서 포트폴리오가 지수보다 이미 수익률이 높다면 매년 배당금을 10% 성장시키려는 방법은 무엇입니까?

글쎄, 그것은 모두 미래에 중점을 두고 근본적인 분석에 달려 있습니다. 과거에 배당금을 올린 회사를 파악하는 대신, 우리는 기업이 미래에 배당금을 올릴 수 있도록 하는 성장 동력을 찾고 있습니다. 역사적 배당 성장은 이미 주식에 가격이 책정되어 있으며, 비결은 시장이 아직 인식하지 못하고 있는 미래 성장을 찾는 것입니다. 이를 염두에 두고 각 보유에 대한 투자 서정을 살펴보겠습니다.

 

공정가치에 대한 할인으로 거래되는 주식을 찾는 가장 신뢰할 수 있는 방법 중 하나는 시장에서 부당하게 처벌받는 주식을 보는 것입니다. 나는 이것이 WPC, AHH 및 UNIT의 경우매우 명확하게 생각합니다.

W. P. 캐리 (NYSE:WPC)

트리플 넷 섹터는 백미러 분석에 가장 취약합니다. 모든 것이 너무 안정적이고 직선으로 보이기 때문에 역사적 동향을 보고 미래로 직선으로 정렬하는 것이 옳다고 느낍니다. 나는 WPC가 직선 안감의이 종류에 피해자가 떨어지고 있다고 생각합니다. 사람들은 지난 5 년 동안 약한 AFFO 성장을보고 그것이 성장하지 않는 것처럼 가격이 책정되는 원인이 성장하는 회사가 아니라고 생각합니다.

그러나 지난 5년간의 약한 성장은 3연패의 결과였다.

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그들이 관리하는 수수료를 수집 한 비 거래 리츠로 파티 관리 소득은 출구 이벤트에 도달했다. 이 소득 흐름은 끝날 것이고 그 본질에서 유한한 삶이었습니다. WPC는 AFFO를 평평하게 유지하기 위해 재산 소득에 큰 진전을 이루었습니다. 지난 5 년 동안 그 수수료 기반 신뢰할 수없는 소득 스트림은 신뢰할 수있는 트리플 순 재산 소득으로 대체되었으며, 침식 남아있는 수수료 소득이 거의 없기 때문에 재산 소득 성장이 나타나고 수익 성장을 야기할 것입니다.

나는 많은 분석가가 내가 품질의 다른 트리플 그물에 상당한 할인에 WPC를 구입할 수 있기 때문에 백미러에 미래의 성장을 기초하고 감사. 백미러 분석을 기반으로 기회적으로 저렴한 또 다른 REIT는 Armada Hoffler입니다.

아르마다 호플러(AHH))

REIT 시장이 용서하지 않을 배당금 삭감에 대해 뭔가가 있다. AHH는 전염병 동안 배당금 삭감에 대한 시장 가격의 관점에서 심각하게 처벌되었으며, 이 처벌은 근본적인 문제를 나타내는 것이 아니기 때문에 잘못된 가격 책정을 나타냅니다.

아래에서 볼 때 AHH는 전염병 중 중단될 때까지 배당 성장의 좋은 역사를 가지고 있었습니다.

출처: SNL 파이낸셜

 

AHH의 가격에 대한 엄청난 타격을 감안할 때, 시장은 주주 또는 근본적인 손해에 대해 신경 쓰지 않는 경영진으로 이 인하를 해석한 것으로 보입니다.

나는 그것을 매우 다르게 본다. 큰 불확실성에 직면한 보수적인 움직임이었다. 전염병이 언제 또는 어느 정도까지 해결될지 아무도 알지 못했습니다, 그래서 AHH는 가능한 한 많은 현금을 보존하는 가장 안전한 움직임으로 갔습니다.

FFO를 보면 배당금 범위 이하로 떨어지지 않았습니다. 그들은 삭감없이 배당금을 계속 할 수 있었지만 당시에는 알려지지 않았습니다. FFO는 2022년에 약 $1.19로 예상되며, 이는 이전 배당금을 쉽게 충당할 수 있습니다. 여기에 근본적인 문제가 없다, 단지 시장 가격은 보수적 인 관리에 대한 응답으로 낮은되고. 나는 그것을 안전하게 재생하고 행복하게 일시적으로 판매에 있는 강한 회사의 주식을 잡을 것입니다 관리를 좋아하는 경향이있다.

유니티 그룹(단위))

유니티의 배당금 삭감은 가장 큰 임차인이 파산을 겪으면서 엄청난 불확실성의 결과라는 점에서 아르마다 호플러와 유사했다. 이제 윈드스트림은 상당히 안정적인 임차인이기 때문에 UNIT의 실적은 꾸준히 성장하고 있는 것으로 보입니다. 섬유는 임대되고 각 증분 임대는 거의 100 % 마진에 온다. 완료의 다양한 단계에서 대규모 임대 파이프 라인을 통해 수익과 FFO가 증가할 것입니다.

그래서 시장은 이전 배당금 삭감에 대한 Uniti에 화가 계속하는 동안, 나는 FFO에서 현재 FFO 성장과 $0.60 배당금과 $1.63을 가진 회사를 찾고 있습니다. FFO가 증가하고 지급률이 매우 낮기 때문에 배당 성장이라는 것이 확실한 궤도를 보일 것입니다.

아메리칸 타워(AMT))

AMT는 낮은 배당수익률과 적당히 높은 FFO 배수이기 때문에 우리가 사는 전형적인 주식이 아닙니다. 그러나 배당수익률은 지수대비 가장 높으며 배수지수는 지수대비 가장 낮습니다. 따라서, 강한 세속적 성장의 범주 내에서, AMT는 실제로 가치 주식이다. 즉, 성장률은 다소 높은 시작 배수를 만회하는 것보다 충분히 크다. 당분간 FFO 성장률이 약 10% 증가했습니다.

미국의 헬스케어 트러스트(HTA))

HTA는 분기가 끝난 직후 포트폴리오에서 OHI를 대체하여 6/30/21 보유 테이블에 나타나지 않습니다. 아주 간단하게, 그것은 무시 할 가치가 너무 좋아졌다. 의료 사무실은 가장 안정적인 의료 자산 유형 중 하나이며 HTA는 가장 안정적인 의료 사무실 REIT입니다. 그들은 10 년 동안 지속적으로 성장하고 있으며 FFO / 공유 성장이 계속될 단기적으로 새로운 배달이 온라인에 출시됩니다. 같은 매장 NOI는 매년 개선되었으며 전염병 동안도 계속 증가하고 있습니다.

 

출처: SNL 파이낸셜

그것은 단순히 지수에 같은 깊은 할인에 거래하기에 는 너무 높은 품질입니다.

UMH 속성(UMH)

4 개의 제조 된 주택 리츠, SUI, ELS, UMH 및 FLGMF가 있습니다. 그 중 에서도 UMH는 가장 강력한 부가 액수 프로그램을 보유하고 있습니다. 다른 사람들은 이미 작동하는 지역 사회를 구입하고 스프레드를 수집하기 위해 자본의 저렴한 비용을 사용합니다. 그것은 강력한 비즈니스 모델이며 동료 들 사이에서 FLGMF를 좋아합니다. UMH는 비즈니스 모델을 한 단계 끌어올린다. 그것은 기능 장애 시설을 구입하고 자본에 훨씬 더 높은 수익을 만드는 그들을 수정합니다. 역사적으로 UMH는 높은 자본 비용으로 인해 스프레드가 피어보다 약간 더 나아졌지만 UMH는 이제 2%-3% 범위에서 매우 저렴한 고정 금리 장기 자금 조달을 잠금 해제했으며 엄청난 양으로 얻을 수 있습니다. UMH의 높은 자본 수익률에 낮은 자본 비용을 추가하면 새로운 투자에 대한 스프레드가 동료들의 수익을 난장판으로 보입니다. 이로 인해 FFO/주, NAV 및 배당금 이 상승에 나타나고 있는 급속한 성장이 나타나고 있습니다.

글래드스톤 커머셜(GOOD))

GOOD는 우리의 가장 긴 보유 중 하나입니다. 그것은 점진적이고 지속적인 개선의 이야기되었습니다. 부채 수준이 조정되고, 부동산 믹스는 대부분 사무실에서 주로 산업으로 개선되었으며 회사는 효율적인 규모로 확장되었습니다. 이 시점까지 는 대체로 큰 배당 수익률이었지만 앞으로는 크고 성장하는 수익률이 될 가능성이 있습니다. 산업 중심은 자본 을 줄이고 사무실에 비해 동일한 매장 NOI 성장을 증가시킬 것이며, 보유 현금 흐름의 높은 수준은 서서히 상승 배당금을 제공하는 FFO를 성장 시킬 수 있습니다.

아이언 마운틴(IRM))

IRM은 밈 주식 광기에 잡힌 것 같다. 그것의 높은 짧은 관심으로, 레딧 상인은 높은에서 촬영 하는 가격을 일으키는 IRM에 했다 $20 s의 피크에 $47.

출처: SNL 파이낸셜

 

일반적으로 나는 판매 할 수있는 기회로 가격에 비 근본적인 런업을 취할 것입니다, 하지만 IRM은 심지어 $ 40s에 싸게 남아 있다는 점에서 독특한 경우입니다. AFFO 배수는 REIT 지수의 약 절반이며 IRM은 데이터 센터를 성공적으로 임대하고 개발할 수 있는 능력을 입증한 성장 회사입니다.

MGM 성장 특성(MGP))

MGP는 리츠가 더 광범위하게 랠리를 하고 있음에도 불구하고 완고하게 싸게 유지되었습니다. 근본적으로, 호황 카지노 환경은 MGP의 소득 스트림 보안에 큰, 하지만 오히려 더 꾸준한 상태 REITs보다 운영 카지노 회사에 투자자를 그린 것 같다. MGP가 상승한 느린 속도를 감안할 때, 그것은 시장의 나머지 부분에 비해 매우 매력적으로 가격이 되고있다.

출처: SNL 파이낸셜

비싸지 만 필요

아파트와 산업은 가장 강력한 부동산 부문 중 하나이며 시장은 그것을 알고있다. 미국의 주택 부족으로 아파트는 임대료를 계속 밀어붙일 수 있으며 전자 상거래의 호황이 새로운 물류 시설 건설을 앞지르고 있습니다. 장기적인 성장 궤도를 감안할 때 나는 이 부문에 노출되기를 원하지만,이 분야의 주식은 지붕을 통해 가격이 책정됩니다. 따라서, 그것은 악의 작은 통해 노출을 얻기의 문제입니다.

산업 내에서, STAG는 가장 매력적인 순수 플레이 남아있다.

출처: SNL 파이낸셜

18X에서 그것은 8 26배의 평균 산업 REIT보다 저렴합니다. 그러나 성장률은 중앙값과 맞습니다. 그것은 산업 기초에 액세스 할 수있는 가장 비용 효율적인 방법입니다.

캠든 속성(CPT)은유사하게 더 나은 성장 전망을 가지고 동료보다 저렴하지 않고 제외하고 다가구 내에서 위치. 비슷한 가격으로 더 나은 성장은 다가구에 가장 비용 효율적인 투자를합니다. 강력한 관리 및 깨끗한 대차대조표와 같은 기본 품질 매개 변수를 넘어 CPT와 동료를 실제로 분리하는 측면은 자산 위치입니다.

애틀랜타, 피닉스, 롤리는 이미 환상적인 시장이며 휴스턴은 성장 시장이되고 있습니다. 그것은 너무 빨리 성장의 조합에 의해 최근 몇 년 동안 다시 개최 되었습니다 (과잉 공급) 그리고 그것은 부정적인 갔을 때 석유의 충돌. 이는 휴스턴이 2019/2020년 의 대략적인 NOI를 되찾을 뿐만 아니라 인구와 일자리 증가가 유입됨에 따라 성장세를 얻을 것이라는 점에서 휴스턴에게 는 약간의 이중 상승을 만들어냅니다.

CorEnergy 선호 A (NYSE:CORR. PA)는 파쪽으로 이동하는 할인 선호의 순간적이면서도 반복 가능한 기회의 마지막을 나타냅니다. 모든 주요 시장 충돌은 파대규모 할인에서 거래 심하게 탈구 선호의 수십있다, 이것은 선호가 매우 잘 현금 흐름과 자산 가치에 의해 덮여 경우에도 발생하는 것으로 보인다.

전염병 충돌에서 우리는 애나리(NLY)선호, 두 개의 항구(두)선호, UMH 선호, AHH 선호, 미국 금융 신탁(AFIN)선호및 글래드 스톤 상업 선호 모두 파에 상당한 할인에 모두 선택할 수 있었다. 이러한 선호의 각각 사이 어딘가에 있을 수 있습니다 $10 그리고 $20 그리고 하나 하나 그들은 모두 그들의 쪽으로 다시 떠 있다 $25 청산 환경 설정. CORR-A는 최근에 $25를 기록했기 때문에 이제 는 합리적으로 안전한 배당 수익률에 불과합니다.

금융 위기의 여파로 똑같은 기회를 사용할 수 있었고 다음 사고에서 다시 사용할 수 있을 것이라고 생각합니다. 안정적인 리츠의 할인 된 선호는 계속 주는 선물입니다.

글로벌 메디컬리트(GMRE)는 HTA에 비해 더 공격적인 의료 사무소(MOB) 플레이입니다. 그것은 대량의 인수 볼륨을 가지고 있으며, 전체 크기의 REIT에 작은 REIT에서 빠르게 성장하고있다. 시장이 간과하고 있다고 생각하는이 회사의 측면은 그들이 자산을 인수하는 숙련도입니다.

그들은 전체 MOB 시장을 스캔하고 기회 가격으로 구입할 수 있습니다. 현재 그들은 바늘을 움직일 만큼 크지 않기 때문에 다른 기관이 관심이없는 작은 속성에서 기회를 찾고 있습니다. 이것은 인위적으로 위험 수준보다 훨씬 높은 상한선을 높이고 하나의 큰 포트폴리오 대신 많은 작은 인수를 함께 넣어 작업을 수행함으로써 GMRE는 큰 수익을 얻고 있습니다.

의료재산신탁(MPW)은 단기 지분 발행에 대한 두려움 때문에 현재 저렴합니다. 그들은 최근에 인수에 몇 십억을 했고 시장은 그들이 그것을 지불 할 수있는 방법을 찾아야 할 것이라는 것을 알고 있습니다.

MPW는 오랜 시간 동안 신용 라인에 보유 할 수있는 능력을 가지고 있지만, 그들은 아마 어떤 시점에서 주식을 발행하고 시장은 앞서 나가려고합니다.

어느 정도 시장은 그것이 발생하면 가격 하락을 일으킬 것이기 때문에 맞습니다, 그러나 나는 더 장기적인 관점을 취합니다. 인수는 높은 상한선이며 MPW가 현재 저렴한 가격으로 발행하도록 강요하더라도 증가할 것입니다. 이는 MPW가 인수를 하고, 주가 급락을 예상하고, FFO/주가 상승을 예상한다는 점에서 수년 동안 의양이었습니다. 도로의 범프를 지나보면 FFO /주가 상승은 지속적으로 높은 배당금과 높은 주가로 이어졌습니다. 나는 다음 주식 발행이 그 추세를 깨는 것으로 볼 수 없습니다.

우편 부동산(PSTL)은 자산 클래스가 모두 자체적으로 있다는 점에서 다소 독특한 REIT입니다. 우체국은 압도적으로 엄마와 팝이 이 공간의 주요 기관 투자자로 PSTL을 떠나는 것을 소유하고 있습니다. 따라서 상한선은 정부 임대의 위험이 상대적으로 낮은 수준보다 약 150베이시스 포인트 높습니다. 각 인수와 함께 PSTL은 추가 수익을 얻고 있으며, 그 추가 수익은 주주 가치에 대한 증가. 총 주소 지정 시장은 PSTL의 크기에 비해 매우 크므로 가까운 미래에 헹개하고 반복됩니다.

간접적으로 배당금 증가

장기 배당 성장에 대해 가장 간과되는 측면 중 하나는 직접 추구할 필요가 없다는 것입니다. 따라서 배당금 중심의 투자자인 경우에도 비배당 주식에 투자해도 괜찮습니다. 가격이 올라가면 그 수익률은 나중에 배당금 지급 주식으로 롤백 될 수 있습니다.

CatchMark 목재(CTT)는 괜찮은 수율을 가지고 있지만, 주요 목적은 NAV를 성장하는 것입니다. 그것은 시가 총액에 비해 팀버 랜드의 엄청난 금액을 소유하고이 비율은 토지 감사에 대한 투자자의 수익을 증폭. 우리가 향하고있는 것처럼 보이는 인플레이션 환경을 감안할 때 나는 토지 값이 연간 몇 % 상승할 것으로 예상하고 있으며 CTT가 시가 총액에 비해 너무 많은 토지를 소유하고 있기 때문에 투자자에게 감사가 증폭 될 것입니다. 나는 현금 흐름 / 배당금에서 얻고있는 수익의 상단에 연간 약 10 %의 NAV 증액을 기대하고있다.

농지 파트너(FPI)는 비슷한 NAV 감사 기회입니다. 난 그냥 농지 파트너에 전체 신서를 썼다, 그래서 오히려 복제보다 그냥 당신을 참조 합니다.

함께 넣어

우리는 배당금 증가에 대한 응답으로 구입하지 않습니다 왜냐하면 그것은 아마 이미 가격이 책정되어 있기 때문입니다. 우리는 배당 성장을 기대하며 매수하고 있습니다. 근본적인 동인을 살펴보면 앞으로 FFO/주식 성장에 대한 좋은 추정치를 얻을 수 있으며, 이러한 FFO/주 성장은 결과적으로 배당 성장으로 이어집니다.

모든 도로는 로마로 이어지며 모든 형태의 총 수익률은 결국 재투자할 수 있기 때문에 배당금 수입으로 이어집니다. 이 포트폴리오는 NAV 감사, FFO 성장, 가격 개선 및 기회 거래의 혼합에서 높은 총 수익을 달성하기 위해 설계되었습니다. 이와 함께 향후 5년간 배당소득에 대해 연간 10%의 성장률을 달성할 수 있다고 굳게 믿습니다.